“갭투자 막히자 경매로 몰렸다…잠실 아파트 27명 응찰 이유”

🏠 “경매는 토허제 예외”…투자자들 몰리는 이유는?

최근 부동산 투자자들 사이에서 ‘경매 시장’이 다시 주목받고 있습니다.
특히 토지거래허가구역(토허제)으로 묶인 강남, 잠실 등 인기 지역의 아파트 경매에는 수십 명이 몰리는 등 응찰 경쟁이 치열해지는 현상이 나타나고 있습니다.

그 배경에는 바로 ‘경매는 토허제 예외’라는 규정이 있습니다.

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📊 잠실 우성아파트, 경매에 27명 몰렸다

2025년 3월 31일, 경공매 전문 데이터 업체 지지옥션에 따르면,
서울 송파구 잠실동 우성아파트 전용면적 131㎡(42평형) 경매에 무려 27명이 응찰해 화제를 모았습니다.

해당 물건은 감정가 25억4000만 원이었지만, 실제 낙찰가는 31억7640만 원.
이는 감정가보다 6억 이상 높은 금액이며, **같은 면적의 최고 실거래가(28억7500만원)**보다도 높은 수준입니다.

즉, 실거래보다도 경매 가격이 더 높았다는 얘기죠. 이는 매우 이례적인 현상입니다.

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📌 왜 이런 일이 벌어졌을까? (핵심 포인트)

✅ 이유 1. 토지거래허가제 예외 규정

토지거래허가구역으로 지정되면 아파트 매입 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 실거주 2년 의무 조건이 붙습니다.
즉, 전세를 끼고 매입하는 갭투자나 임대 목적 투자는 불가능하다는 뜻입니다.

하지만 **‘경매로 취득한 경우는 예외’**입니다.

✔ 관련 법령에 따라 경매·공매 등은 토허제 대상에서 제외
✔ 경매 낙찰자는 실거주 의무 없이 취득 가능
✔ 즉, 전세 끼고 매입해 임대 수익 가능

이 규정이 알려지면서 투자자들이 **“매매는 막혀도 경매는 된다”**는 판단 아래 몰리기 시작한 것입니다.

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✅ 이유 2. 토허제 해지 후 급등한 집값 경험

최근 강남·잠실 등 주요 지역이 일시적으로 토허제에서 해제됐던 시기,
해당 지역 아파트 가격이 단기간에 수억 원씩 상승하는 사례들이 연달아 발생했습니다.

이를 직접 경험한 투자자들은 “토허제 묶인 지금 매수해야, 해제될 때 수익을 본다”고 판단하고 있으며,
이러한 기대심리가 경매 시장으로 집중되고 있는 것입니다.

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🔍 전문가 시각

지지옥션 이주현 전문위원은
“응찰 수와 낙찰가를 보면 토허제의 직접적인 영향이 분명하다”며
“해당 지역들이 토허제 해제 이후 급등했던 경험을 투자자들이 공유하고 있어, 향후 경매 수요는 더 늘어날 가능성이 높다”고 분석했습니다.

또한 “강남권, 송파구, 용산구 등 핵심 지역은 매물 품귀와 더불어 경매 프리미엄까지 붙는 상황”이라며
경매 낙찰가가 실거래가를 뛰어넘는 기현상도 투자 심리의 방향이 확실히 전환되었음을 보여준다고 평가했습니다.

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🧭 향후 시장 흐름 예상

1. 경매시장 활황 지속 가능성
   • 토허제 지속 시, 경매 매물 선점 경쟁 가열 예상
2. 실거래보다 경매가 높은 기이한 현상 반복될 수도
   • 실거주 규제를 피한 투자 수요 집중
3. 향후 토허제 해제 여부가 핵심 변수
   • 규제 완화 시 급등, 지속 시 경매 이동 반복될 가능성

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📝 정리하자면…

• 토허제 지정된 지역에서는 일반 매매보다 경매가 유리한 선택이 됨
• ‘갭투자 불가’ → ‘경매만 가능’ 구조가 명확히 형성됨
• 송파, 강남, 용산 등 인기 지역일수록 투자 수요는 더욱 집중됨

즉, 부동산 규제의 회피 수단으로 ‘경매 시장’이 다시 떠오르고 있다는 것이 이번 사태의 핵심입니다.